قرارداد های مرتبط با املاک و اراضی

قراردادهای مرتبط با املاک و اراضی از ویژگی های خاص خود برخوردار می باشند و تنظیم این قراردادها علاوه بر دانش حقوقی کافی مستلزم شناخت و آگاهی از روشهای مرسوم معاملات، ریسکهای مرتبط با بخش های مختلف بازار ملک و نیازهای خاص مشتریان این بخش می باشد. لذا از اینرو حقوقدانان مجرب در این بخش ضمن نظارت بر روند معاملات و انجام کنترل های لازم قبل از انجام معامله نسبت به تنظیم قراردادهای مورد نیاز اقدام می نمایند تا ریسک این معاملات را به حداقل ممکن کاهش دهند. از جمله قراردادهای مرتبط با بخش املاک می توان از موارد ذیل نام برد :

  • قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز
  • قراردادهای پیمانکاری اعم از طراحی، نظارت و اجرا
  • قراردادهای فروش خانه، زمین و آپارتمان
  • قراردادهای پیش فروش
  • قراردادهای اجاره اعم از تجاری، اداری و مسکونی
  • قراردادهای پیمان مهندسی در انبوه سازی و شرکت در مناقصه
  • قراردادهای فروش سرقفلی
  • قراردادهای مرتبط با حقوق تبعی املاک (حق ارتفاق ، حق انتفاع و …)
  • قراردادهای جعاله در حوزه ساخت و ساز همانند قراردادهای مربوط به خرید تراکم یا تغییر کاربری و …
  • قراردادهای حوزه دلالی املاک

دیدگاه ها

وکیل کیست:

وکیل مترادف کلمه نماینده است. وکیل از طرف شخص دیگری که موکل نامیده می شود اختیار انجام بعضی امور را پیدا می کند. قراردادی که به موجب آن موکل این اختیارات را به وکیل واگذار می نماید، قرارداد وکالت نامیده می شود.

در چه اموری می توان به وکیل، وکالت داد؟

بعضی امور به حکم قانون و بعضی امور ذاتاً و به حکم طبیعت قابلیت واگذار نمودن به وکیل ندارند، همچنین ممکن است شخص به موجب قرارداد حق انتخاب وکیل در امری را از خود سلب کرده باشد.

پس هر شخص می تواند به جز در موارد فوق انجام امور مورد نظر خود را به وکیل واگذار کند و وکیل می تواند در محدوده اختیاراتی که موکل به وی داده اقدام نماید.

تفاوت وکیل مدنی و وکیل دادگستری:

– وکیل دادگستری شخصی است که پروانه وکالت دادگستری به وی اعطاء شده است. وکیل دادگستری با توجه به پروانه وکالت می تواند از طرف موکل خود در تمام مراجع قضایی حاضر شده و در چهارچوب قانون از موکل خود دفاع نماید.

– هر شخصی که پروانه وکالت دادگستری نداشته باشد و شما طی قرارداد وکالت انجام اموری را به وی واگذار نمایید وکیل مدنی نامیده می شود.

– به موجب قانون وکیل مدنی نمی تواند در دادگاهها و مراجع قضایی دخالت نماید و در دادگاهها وکالت فقط از وکیل دادگستری پذیرفته می شود.

حدود اختیارات وکیل:

موکل حدود اختیارات وکیل را در قرارداد وکالت مشخص می نماید. اگر وکیل خارج از اختیارات مندرج در قرارداد وکالت اقدام کند، اقدام وکیل فضولی محسوب می شود. یعنی اگر موکل اقدام وکیل را تأیید نکند این اقدام وکیل اعتباری ندارد و اساساً وکیل شخصاً مسئول این اقدام خود می باشد و به موکل ارتباطی ندارد.

وظایف وکیل:

وکیل باید غبطه موکل خود را حفظ کند. یعنی وکیل در اجرای مورد وکالت باید آنچه که عرفاً، قانوناً و عقلاً نیاز است را رعایت کند. یعنی اگر به وکیل اختیار تام می دهیم وکیل باز هم متعهد به حدود قانونی، عرفی و اخلاقی می باشد.

وکیل مطابق قانون باید حساب دوره وکالت خود را به موکل ارائه نماید. یعنی وکیل باید تمام اقداماتی را که از طرف موکل خود انجام داده به موکل گزارش دهد. اگر وکیل پولی را دریافت نموده و یا تعهدی داده است جزء این اقدامات وکیل برای موکل محسوب می شود و وکیل امین موکل است یعنی برای مثال اگر وکیل مالی را که از طرف موکل دریافت نموده است به موکل تسلیم نماید و وکیل این مال را به نفع خود تصرف نماید وکیل مرتکب جرم خیانت در امانت شده است.

حق الزحمه وکیل:

اگر برای پرداخت حق الزحمه وکیل، بین وکیل و موکل توافق شده باشد، ملاک قراداد حق الزحمه می باشد و اگر قراردادی بین وکیل و موکل نباشد مطابق قانون موکل باید حق الزحمه وکیل را پرداخت نماید.حق الزحمه وکیل در این مورد مطابق شرایط عرف بسته به نوع کاری که وکیل انجام داده و مدت زمانی که وکیل برای کار صرف نموده محاسبه می شود.

برای پرداخت حق الزحمه وکیل دادگستری نیز در صورتی که بین وکیل دادگستری و موکل قراردادی وجود داشته باشد ملاک قرارداد حق الزحمه می باشد و اگر قراردادی نباشد حق الزحمه وکیل مطابق تعرفه قانونی که از طرف قوه قضاییه تصویب شده است می باشد و موکل باید حق الزحمه وکیل را بر مبنای آن پرداخت نماید.

قرارداد وکالت:

قرارداد وکالت می تواند بین وکیل و موکل به صورت عادی تنظیم شود یعنی وکیل و موکل خود قراردادی را امضاء نموده و حدود اختیارات وکیل را در آن مشخص و وکیل و موکل آن را امضاء نمایند.

همچنین وکیل و موکل می توانند قرارداد وکالت را به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نمایند. باید توجه داشت که اگر وکالت به صورت عادی بین وکیل و موکل تنظیم شود دارای همان اعتبار وکالتنامه عادی می باشد. اما چون سند وکالت عادی است ممکن است مورد قبول اشخاص ثالث قرار نگیرد.

وکلای دادگستری از فرم های قراردادی که توسط کانون وکلا تهیه شده و در اختیار آنها قرار می گیرد برای تنظیم قرارداد وکالت استفاده می نمایند و دادگاهها این قراردادها را می پذیرند.

نیازی به تنظیم وکالتنامه رسمی بین وکیل و موکل نمی باشد.

در قرارداد وکالت باید اختیارات وکیل به طور صریح بیان شده باشد. موکل می تواند برای مدت معین حق انجام بعضی امور که به وکیل اختیار داده از خود سلب نماید. همچنین می تواند وکیل دیگری به وکیل قبلی ضمیمه نماید. همچنین می تواند شخصی را به عنوان امین به وکیل ضمیمه نماید. موکل می تواند مقرر نماید که وکیل قبلی باید به اتفاق وکیل جدید مورد وکالت را انجام دهد یا هر دو وکیل منفرداً می توانند مورد وکالت را انجام دهند. همچنین اگر امین به وکیل ضم  شده موکل می تواند مقرر دارد که وکیل با نظر امین عمل کند.

ماهیت قرارداد:

قرارداد وکالت عقدی جایز است یعنی موکل می تواند هر زمان وکیل خود را عزل کند و عقد وکالت را به اصطلاح فسخ نماید. اگر موکل وکیل را عزل نمود اعمالی را که وکیل قبل از تاریخ عزل خود انجام داده درست است و وکیل برای کارهایی که انجام داده مستحق دریافت حق الزحمه نیز می باشد.

اگر وکیل  یا موکل فوت شوند عقد وکالت باطل می شود بنابراین اگر بعد از فوت موکل وکیل اقدامی انجام دهد این اقدامات فضولی است و ورثه می توانند این اقدامات وکیل را تنفیذ یا ترد نمایند.

اثر قرارداد وکالت:

قرارداد وکالت برای وکیل این اختیار را ایجاد می کند تا از طریق موکل خود امور را انجام دهد. اموری که وکیل در حدود قرارداد وکالت انجام می دهد کلیه آثار آن برای موکل است و وکیل مسئول آثار این اقدامات نمی باشد. لذا کلیه تعهداتی که وکیل می نماید به مهده موکل است و کلیه منافعی نیز که از محل انجام مورد وکالت توسط وکیل ایجاد می شود برای موکل محسوب است. وکیل تنها مستحق حق الزحمه خود می باشد.

وکالت عادی و وکالت بلاعزل:

همانطور که ذکر شد قرارداد وکالت عقد جایز است یعنی موکل می تواند هر زمان وکیل خود را عزل نماید و عقد را فسخ نماید. اگر وکیل بخواهد چنین حقی را از موکل سلب نماید باید شرط عدم عزل وکیل ضمن عقد دیگری مندرج شود که آن عقد لازم باشد یعنی قابل فسخ نباشد. لذا در قرارداد وکالت طرفین اقرار می نمایند که ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب نموده اند. این بدان معنا است که وکیل و موکل اقرار می کنند ضمن عقد دیگری که لازم است حق عزل را سلب نموده اند و با توجه به این موضوع دیگر موکل نمی تواند برای مدت توافق شده وکیل را عزل نماید. اما وکالتنامه هایی که چنین شرطی بین وکیل و موکل صورت نگرفته وکالت عادی محسوب می شوند. یعنی موکل می تواند هر زمان که مایل بود وکیل خود را عزل نماید

وکیل متخصص

تعریف وکیل دادگستری:

وکیل دادگستری متخصصی است که حداقل دارای مدرک لیسانس در رشته حقوق بوده و بعد از شرکت در آزمون کانون وکلای دادگستری موفق به پذیرش در کانون شده و پروانه وکالت دادگستری به وی اعطاء شده است.

پس از اعطاء پروانه وکالت به وکیل دادگستری صلاحیت وکیل دادگستری عام می باشد. یعنی وکیل دادگستری با اخذ این پروانه می تواند در تمام مراجع قضایی قبول وکالت نماید. موضوع وکالت نیز عام می باشد. یعنی پروانه وکالت تخصصی صادر نمی شود به عبارت دیگراز لحاظ صلاحیت قانونی وکیل متخصص نداریم. هر وکیل دادگستری می تواند بدون محدودیت در تمام موضوعات قبول وکالت نماید.

وکیل متخصص چه کسی است؟

وکیل متخصص کسی است که بواسطه دانش تخصصی در یک حوزه یا به دلیل تجربه در یک حوزه خاص دارای مهارت و دانش بیشتری در آن حوزه می باشد. لذا بعضی از وکلاء با توجه به این وضعیت خود را وکیل متخصص در یک حوزه اعلام می کنند. پس عنوان وکیل متخصص عنوانی است که خود وکیل آن را انتخاب می کند و برای راستی آزمایی اینکه آیا وکیل در آن زمینه وکیل متخصص به معنای واقعی می باشد یا خیر هیچ ابزار کنترل و نظارت وجود ندارد.

برای انتخاب درست وکیل دادگستری چه نکاتی را باید رعایت نمود:

پاسخ به این سؤال بستیگی به این دارد که آیا شما شخص حقیقی هستید یا حقوقی؟

اگر شخص حقیقی هستید و برای یک مورد خاص به دنبال انتخاب وکیل دادگستری مناسب برای دفاع از خود در دادگاه هستید قبل از توجه به دانش و تجربه وکیل منتخب خود سعی کنید شخصیت فردی وکیل را مورد توجه قرار دهید.

اطمینان داشته باشد که اگر شخصیت مناسب را پیدا کنید اگر توانایی انجام کار شما را نداشته باشد حتما با شما در میان خواهد گذاشت و به شما کمک خواهد کرد تا شخص مناسب را پیدا نمایید.

اما اگر شخص حقوقی هستید و برای کسب و کار خود نیاز به وکیل دارید یا اینکه شخص حقیقی هستید و دسترسی به وکیلی که به او اعتماد کافی داشته باشید ندارید حتماً به سراغ مؤسسات حقوقی که به صورت شرکت حقوقی اداره می شوند و تعداد زیادی وکلا در کنار هم انجام امور را عهده دارد هستند بروید و به نکات اساسی ذیل توجه نمایید:

1- شرکت خدمات حقوقی باشد و به صورت سازمانی فعالیت نماید.

2- ساختار فعالیت شرکت کاملاً شفاف باشد و حق الزحمه ها منطقی و بر اساس واقعیت موضوع و پرونده باشد.

3- شرکت حقوقی از استفاده از قدرت های فراقانونی و اعمال نفوذ و عناوینی از این قبیل به شدت اجتناب نماید.

توجه داشته باشید استفاده از این عناوین همیشه برای فریب موکل است و کسی که از ابتدا قصد فریب شما را دارد و اساساً خلاف را مباح می شمارد صلاحیت انجام کار را ندارد.

برای کسب و کار خود حتماْ از وکیل متخصص استفاده کنید.

هیچ وکیلی واجد همه تخصص ها نمی باشد و شما در هر کسب و کار و با هر حجمی از فعالیت به وکلای متخصص متفاوت نیاز دارید.

مؤسسات حقوقی که دارای دپارتمانهای تخصصی حقوقی در رشته های مختلف می باشند وکیل متخصص در رشته های مختلف را در کنار خود دارند و حسب نیاز شما از وکیل متخصص مربوطه استفاده می کنند و مضافاً مدیریت این مؤسسات بر رفتار وکیل متخصص نظارت می نماید. این مؤسسات دارای تجربه و دانش کافی هستند و براحتی می تواند وکیل متخصص را انتخاب نمایند.

فی الواقع وکیل که به عنوان وکیل متخصص در این مؤسسات فعالیت می کند یک وکیل متخصص است و دارای دانش تخصصی و تجربیات تخصصی مربوطه می باشد.

وکیل متخصص در چه رشته هایی وجود دارد:

اساساً به طور عمومی می توان گفت در زمینه های ذیل وکیل متخصص داریم:

– وکیل متخصص املاک و اراضی

– وکیل متخصص نفت گاز و پتروشیمی

– وکیل متخصص بازرگانی داخل و بین المللی

– وکیل متخصص حقوق بانکی

– وکیل متخصص حقوق بیمه

– وکیل متخصص حقوق بازار بورس

– وکیل متخصص حقوق ورزشی

– وکیل متخصص فن آوری اطلاعات

– وکیل متخصص استارت آپ ها

– وکیل متخصص حمل و نقل داخلی و بین المللی

– وکیل متخصص حقوق کیفری

مؤسسه حقوقی

تعریف مؤسسه حقوقی: مؤسسه حقوقی یک شخصیت حقوقی است که به موجب قانون ثبت شرکتها تأسیس و ثبت گردیده است و موضوع فعالیت مؤسسه حقوقی ارائه خدمات حقوقی می باشد.

مؤسسه حقوقی یک واحد اقتصادی انتفاعی است فی الواقع مؤسسه حقوقی یک شرکت است که به ارائه خدمات حقوقی به مشتریان خود می پردازد.

وضعیت مؤسسات حقوقی در کشور:

همانطور که ذکر شد مؤسسه حقوقی یک شخصیت حقوقی است و یک شرکت می باشد و اساساً وقتی نام شرکت به میان می آید باید یک سازمان وجود داشته باشد که دارای هدف، استراتژی و برنامه های مشخصی باشد و همه افراد آن سازمان برای نیل به آن اهداف تلاش کنند.

متأسفانه در بخش خدمات حقوقی عموم مؤسسات حقوقی فقط نام مؤسسه را دارند و فعالیت آنها فعالیت فردی است و تفاوتی با فعالیت فردی ندارند. این مشکل از آنجا بسیار بزرگتر شد که به موجب ماده 187 قانون نامه سوم توسعه پروانه وکالت برای افراد صادر شد اما هر فرد ملزم به تأسیس مؤسسه حقوقی تک نفره به نام خود شد.

بنابراین در وضعیت فعلی باید برای تشخیص مؤسسه حقوقی که فی الواقع یک شرکت خدمات حقوقی است از این نوع مؤسسات حقوقی دقت بسیار نمود.

تعداد مؤسسات حقوقی که فی الواقع در قالب سازمانی و شرکتی به ارائه خدمات حقوقی مشغول هستند و به دنبال ایجاد یک برند حقوقی هستند بسیار کم است.

وضعیت مؤسسات حقوقی در دنیا:

ارائه خدمات حقوقی در دنیا عموماً در قالب یک مؤسسه حقوقی ( Law Firm ) صورت می گیرد. در هر مؤسسه حقوقی دهها و یا صدها وکیل به ارائه خدمات حقوقی به کسب و کارها و اشخاص حقیقی مشغول هستند. هر مؤسسه حقوقی یک برند در زمینه ارائه خدمات حقوقی است. این مؤسسات حقوقی فعالیتی بسیار شفاف داشته و لذا کیفیت کار آنها قابل کنترل بوده و انتخاب وکیل را برای اشخاص حقیقی و حقوقی راحت و آسان نموده اند.

تمایز خدمات مؤسسه حقوقی از وکلای فردی:

– یک مؤسسه حقوقی واقعی به دنبال ایجاد یک برند حقوقی از طریق تمایز در کمیت و کیفیت خدمات خود می باشد.

لذا یک مؤسسه حقوقی دارای برنامه شفاف و همچنین فرایندهای مشخص و قابل کنترل و ارزیابی برای انجام خدمات خود می باشد.

یک مؤسسه حقوقی عموماً وکلای متخصص در رشته های مختلف را در اختیار دارد  و حسب مورد از متخصصین در هر رشته استفاده می کند.

از آنجا که کار به صورت سازمانی است از خصوصیات خدمات این مؤسسات هزینه بسیار کمتر از وکلای فردی، خدمات با کیفیت بسیار بالاتر و مهمتر از همه شفافیت در روابط بین وکیل و موکل می باشد.

مؤسسه حقوقی همیشه در کنار شما است و وکلای مختلف در هر زمان که شما بخواهید پاسخگوی شما هستند. شما می توانید برای همیشه یک مؤسسه حقوقی را در کنار خود داشته باشید و باز خدمات متنوع آن استفاده ببرید.

برای آشنایی بیشتر با چگونگی فعالیت و ساختار و ارائه خدمات در یک مؤسسه حقوقی از شما دعوت می کنیم وب سایت مؤسسه خدمات حقوق و تجارت بین الملل داد و خرد به نشانی dandk.ir   را ببینید.