تخلیه فوری ملک

تخلیه چیست؟
تخلیه عبارت است از عملیات قانونی برای رفع تصرف از متصرفی که سابقا تصرف قانونی بر ملک داشته اما دیگر تصرف وی بر ملک قانونی نبوده و به همین دلیل مالک می تواند تخلیه وی از ملک را تقاضا نماید. همانطور که در مطالب پیشین مربوط به خلع ید گفته شد، از جمله تفاوت های خلع ید با تخیله در همین است که در خلع ید تصرف متصرف از ابتدا نامشروع و غیر قانونی بوده است و متصرف سابق با استناد به تصرف سابق خود و غیر مجاز بودن تصرف فعلی، خلع ید را تقاضا می نماید. اما در بحث تخلیه متصرف فعلی با مالک ملک رابطه قراردادی داشته و برای مثال مستاجر ملک بوده اما دیگر مدت اجاره وی به پایان رسیده و مالک ملک تقاضای تخلیه ملک را دارد.
حکم تخلیه و دستور تخلیه
در رابطه با تخلیه مستاجر، موجر به دو صورت می تواند تقاضای خود را تقدیم مرجع قضایی نماید.
1- ارایه دادخواست صدور حکم تخلیه: در نتیجه این دادخواست مرجع قضایی (حسب مورد دادگاه یا شورای حل اختلاف) تشکیل جلسه داده و در صورت احراز شرایط حکم به تخلیه ملک می دهد که این حکم نیاز به اجراییه داشته و سپس اجرا می شود.
2- درخواست صدور دستور تخلیه فوری: این تقاضا به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع شده و شعبه شورای حل اختلاف می تواند بدون تشکیل جلسه رسیدگی و با احراز شرایط قانونی دستور تخلیه را صادر نماید. این دستور چون حکم نیست نیاز به اجراییه نداشته و ظرف 48 ساعت اجرا می شود. مزیت این شیوه همین سرعت عمل در رسیدگی و همچنین اجرا می باشد. البته در این شیوه، اجاره نامه باید شرایطی داشته باشد که اگر این شرایط نباشد ناچار باید دادخواست صدور حکم تخلیه تقدیم شود.
پروسه قانونی تخلیه فوری
در موارد اجاره املاک مسکونی و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ملک خود را تخلیه کند .
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.
برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد باید شرایط ذیل جمع باشد:
1-قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
2-در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد.
3-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
4-دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
5-مدت اجاره پایان یافته باشد.
دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود، علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود مطرح می شود.
در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.
نکته مهم اینکه تخلیه املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صلاحیت شورای حل اختلاف نبوده و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه این املاک است.
اجرای دستور تخلیه صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور ابلاغ و اجرا می شود. توضیح اینکه احکام صادره از مرجع قضایی برای اجرا عموما نیاز به صدور اجراییه دارند که این اجراییه پس از صدور به محکوم علیه (طرف بازنده پرونده) ابلاغ شده و به وی 10 روز مهلت داده می شود مفاد حکم را اجرا کند و پس از آن اگر اجرا نکرد عملیات اجرایی برای اجرای حکم آغاز می شود اما در دستور تخلیه چون حکمی صادر نمی شود، مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.
نکته مهم دیگر اینکه چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.
در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه ی تنظیم کننده سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل، ارسال می کند. اجرای ثبت نیز مانند اجرای احکام دادگاه و شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه ملک اقدام می نماید.
مصوبه ستاد ملی کرونا سال 1400
با توجه به شیوع بیماری کرونا و تغییرات حاصل از آن قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر هم دستخوش تغییرات موقتی شده است. در این راستا ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوبه ای دارد که از تاریخ ابلاغ تا پایان سال 1400 معتبر بوده و مطابق آن در صورت عدم توافق طرفین عقد اجاره و تمایل مستاجر، قرارداد اجاره به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می شود. البته در موارد زیر مستاجر نمی تواند از این امتیاز استفاده نماید:
– چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
– چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت کفل) موجر ملک مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
– چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
– املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
– بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا 25 درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر 20درصد و در سایر شهرها 15درصد تعیین شده است. چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.
– مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

– چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.
– چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی ملک را در اختیار غیر قرار دهد و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌ نامه از جمله راجع به کاربری نماید.
– چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.
نگارش: ماندانا باقری

لینک های مرتبط:

بیمه در صنعت نفت و گاز

صنعت نفت و گاز از صنایع پر ریسک است. نفت وگاز از یک سو سرمایه ی ملی کشورهاست و از سوی دیگر شرکت های نفتی معمولا با انعقاد قراردادهایی که ریسک را بر دوش شرکت نفتی می گذارند، وارد این صنعت می شوند. بنابراین هر دو طرف نیاز به پوشش بیمه ای دارند تا در صورت ایراد خسارت، تا حدودی خسارت را جبران کند. مخاطرات در این پروژه ها در واقع هر دو  طرف را تهدید میکند؛ کارفرما نگران آسیب های زیست محیطی، خسارات وارده به کارکنان و اشخاص ثالث و مخزن است و پیمانکار نگران از دست دادن سرمایه کلانی است که برای پروژه صرف کرده است. به صورت کلی می توان ریسک های پروژه  نفت وگاز را به دو دسته درونی (مربوط به ماهیت خود پروژه هستند مثل ریسک اکتشاف، ریسک های مربوط به حفاری) و بیرونی (بیرون از پروژه و عملیات آن مثل ریسک سیاسی، اقتصادی، تجاری) تقسیم کرد. طرح ها و پروژه های صنایع بالادستی نفت به دلیل حاکمیت عناصر نامطمئن و نامعین متعدد از مرحله اکتشاف گرفته تا تولید و بهره برداری از ریسک های زیادی برخوردارهستند. برخی ریسک ها از کنترل و اراده سرمایه گذار خارج اند. برای اجتناب از این نوسان های غیرمنتظره می توان این ریسک ها را پوشش داد و از قرارداد بیمه بهره گرفت که طرف ریسک گریز (سرمایه گذار) با پرداخت مبالغی به طرف ریسک پذیر (بیمه کننده) از وی تضمینی مبنی بر پوشش دهی ریسک می گیرد. قراردادهای بیمه به سه دسته اولیه، مازاد و جامع تقسیم می شوند. بیمه اولیه به محض وقوع حادثه یا طرح دعوا تا سقف مشخصی خسارات را پوشش می دهد. بیمه مازاد مبالغ بالاتری را نسبت به نوع اولیه پوشش می دهد اما دامنه پوشش در آن با بیمه اولیه تفاوت ندارد. بیمه جامع هم ازحیث مبلغ و هم از حیث دامنه پوشش محدوده ی جامع تری را در بر می گیرد و خلاهای نوع اولیه و نوع مازاد را رفع می کند. در واقع موافقتنامه های جامع بیمه ای نوعی قرارداد است که جایگزین اکثر قراردادهای بیمه ای مورد نیاز در یک پروژه می شود. در یک پروژه بالادستی نفت وگاز کارفرما و پیمانکار اصلی و پیمانکاران فرعی همگی برای مراحل مختلف اکتشاف، توسعه و تولید نیازمند قراردادهای گوناگون از جمله بیمه های مهندسی مانند بیمه تمام خطر پیمانکاران، بیمه کنترل چاه، بیمه تمام خطر نصب، بیمه تمام خطر تجهیزات حفاری منعقد می کنند. حال موافقتنامه جامع این امکان را فراهم می کند که اغلب پوشش های مذکور در یک قرارداد بیمه ای واحد جمع شوند. این موافقتنامه ها حاوی ویژگی های مهمی نظیر جامعیت، تعدد و تکثر طرفین، محدوده زمانی و مکانی و پایین بودن هزینه هاست و به جهت تامین دامنه پوشش گسترده و سقف پوشش بیمه بالا درگروه بیمه های جامع (در مقابل اولیه و مازاد) طبقه بندی می شود. همچنین این روش می تواند فیمابین چندین بیمه گذار و بیمه گر به طور همزمان و ذیل یک موافقتنامه واحد منعقد شود و خسارات ناشی از ریسک های کل دوره ساخت و نصب پروژه و دوره آزمایش را جبران نموده و در مواردی که پس از آزمایش و تحویل پروژه به کارفرما، مدت زمانی نیز برای مسولیت پیمانکار در مقابل کاستی های کار و ابزارآلات تعیین می شود جبران خسارت احتمالی این دوره را در چهارچوب معین تقبل نماید. گفتنی است استفاده از موافقتنامه واحد توسط بیمه گذاران و بیمه گران متعدد باعث از بین رفتن هزینه های اداری تنظیم چندین قرارداد شده و طبعا حق بیمه کمتری را به همراه دارد، که نظر به تقسیم حق بیمه میان بیمه گذاران می تواند شرایط مطلوبی را برای فعالان صنعت نفت وگاز فراهم نماید. به کارگیری موافقتنامه های جامع بیمه ای در صنعت نفت و گاز ایران می تواند آثار مفیدی همچون استفاده از یک موافقتنامه بیمه ای به جای چندین قرارداد، کاهش هزینه های مذاکره و انعقاد قراردادهای بیمه ای، از بین رفتن تعارضات ناشی از انعقاد قراردادهای متعدد، کاهش ریسک جبران نشدن آسیب ها، اتحاد بیمه گران و جبران محدودیت توان مالی آنان، کاهش فضای رقابتی شرکت های بیمه ای، امکان همکاری بهتر با بیمه گران اتکایی و تامین پوشش های بیمه روزآمد را به همراه داشته باشد. از جمله موارد به کارگیری بیمه های جامع در صنعت نفت وگاز در کشورمان می توان به بیمه نامه جامع پتروشیمی که در سال 1378 با کنسرسیومی از بیمه های ایران، آسیا و البرز به شرکت ملی پتروشیمی ایران ارایه گردید و همچنین قرارداد بیمه جامع که در سال 1382 جهت حفاری 22 حلقه چاه در فازهای 15 و 16 پارس جنوبی بین بیمه پارسیان و شرکت حفاری دانا کیش منعقد شد، اشاره کرد.

نگارش: کوثر رمضانی 1400.4.28

دعوای خلع ید

عبارت خلع ید، عنوان یک دعوای حقوقی است که در آن مالک مال غیر منقول همچون باغ، زمین، خانه یا مغازه، علیه متصرف غیر قانونی آن طرح می کند و خواستار پایان تسلط غیر مجاز متصرف می شود.

خلع ید غاصبانه:

تا زمانی که هر شخص به صورت قانونی بر ملک خویش یا به صورت مجاز بر ملک دیگری تصرف داشته باشد مشکلی پیش نمی آید. اما مشکل از جایی آغاز می شود که شخصی بخواهد بدون مجوز و غاصبانه بر ملک دیگری تسلط داشته باشد. در واقع در دعوای خلع ید غاصبانه مالک ادعا دارد که شخص دیگری غیر قانونی و بدون اینکه قراردادی در میان باشد، در ملک او تصرف دارد و بدین ترتیب تقاضای رفع تصرف وی را دارد.

در این دعوا خواهان می بایست اثبات نماید که خود مالک ملک است. قانون نیز کسی را مالک می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه نیز این موضوع را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می نماید. با وجود این شرط (مالکیت خواهان) و در صورت عدم وجود قرارداد (مثلا اجاره) میان مالک و متصرف، خواهان می تواند دادخواست خلع ید بدهد.

خلع ید مشاعی:

ناظر به حالتی است که ملک مشاعا متعلق به بیش از یک شخص بوده و یکی از مالکین مشاعی خواهان خلع ید سایرین از ملک می باشد. در این خصوص اگر حکم به نفع یکی از مالکین صادر شود، از تمام ملک رفع تصرف شده و تصرف محکوم له (شخص پیروز پرونده) نیز مشمول مقررات املاک مشاعی بوده و خود او نیز نمی تواند بدون رضایت و توافق با سایر مالکین بر ملک تصرف کند. در واقع در نتیجه طرح این دعوا از کل ملک خلع ید شده و در نتیجه از تصرفات شریک غاصب نیز ممانعت می شود.

دعوای خلع ید به معنای عام

دعوای خلع ید به معنای عام، به ۳ دسته تقسیم می‌شود:

  1. دعوای مالکیت (خلع ید به معنای خاص) که در آن مالک ملک، خواستار رفع تصرف غیر مجاز دیگری از ملک خود می شود.
  2. دعوای تخلیه، که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک و قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است اما خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای تخلیه، بین خواهان و خوانده مبنای قراردادی وجود دارد.
  3. دعوای تصرف که شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق می باشد و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود. در این دعوا مالکیت خواهان مطرح نبوده و صرفا سابقه تصرف خواهان و بدون اجازه بودن تصرف خوانده مد نظر است. لذا خواهان تنها می بایست سابقه تصرف خود را ثابت نموده و نیازی به اثبات مالکیت خود بر ملک ندارد. البته ارایه ثبت مالکیت به عنوان یکی از ادله می تواند اماره ای بر سبق تصرف خواهان باشد اما در کل دادگاه وارد رسیدگی به مالکیت خواهان نمی شود.

شرایط طرح دعوای خلع ید به معنی خاص

  • مالکیت خواهان:اولین موضوعی که برای طرح دعوای خلع ید باید به آن توجه کرد، بحث مالکیت خواهان است که یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا جهت اثبات مالکیت از طریق دادگاه اقدام نموده پس از اخذ جکم دادگاه جهت طرح دعوای خلع ید اقدام نماید. البته خواهان ممکن است ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح کند، در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی میکند.
  • غیر قانونی بودن تصرفات: برای طرح این دعوا، تصرف به تنهایی کافی نیست و باید غیرقانونی و غیر مجاز بودن آن نیز اثبات شود. در صورتی که حضور ابتدایی شخص در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از موارد این دعوا خواهد بود.
  • غیرمنقول بودن موضوع دعوا:  دعوای خلع ید تنها نسبت به اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه و آپارتمان قابل طرح است. برای مثال، اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از ید شما خارج کند، نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید. شایان ذکر است که دعوی خلع ید درمورد سرقفلی قابل طرح نیست.

وجود این شروط باید توسط دادگاه بررسی و مشخص شود.

دعوای خلع ید دعوایی مالی است و ملاک محاسبه هزینه دادرسی برای اموال غیر منقول، ارزش منطقه ای آن است.

باید توجه داشت که دعوای خلع ید متفاوت از تخلیه ید است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد (اجاره) وجود دارد و با وجود اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست، در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح شود. در دعوای تخلیه، مالکیت بر خود ملک شرط نیست و همین که خواهان مالک منافع ملک باشد نیز کفایت می‌کند.

نگارش: زهرا ایزدی فر

مطالب مرتبط:

رفع تصرف عدوانی

تصرف که از آن به ید تعبیر می شود عبارت است از سلطه و اقتدار مادی، که شخصی بر مالی مستقیم یا غیر مستقیم یا به واسطه غیر دارد. متصرف مال ممکن است در حقیقت مالک مال بوده و یا با اجازه مالک، بر آن مسلط باشد. چنانچه ممکن است برخلاف رضایت مالک بر آن سلطه پیدا نموده و در تصرف غاصبانه خود داشته باشد. برای اینکه این مطلب را ساده تر بیان کنیم مثالی میزنیم:

تصور کنید که یک مال غیر منقول مانند: زمین یا آپارتمان دارید ممکن است مالک این ملک باشید یا این که صرفا مستاجر باشید. اما بعد از مدتی شخص دیگری این ملک را از تسلط شما خارج می کند که در این شرایط به اصطلاح گفته می شود که تصرف عدوانی رخ داده است.

نکته اینکه برای دادگاه فرقی نمی کند که در این دعوا شما مالک باشید یا مستاجر، بلکه در این شرایط تنها تصرف قبلی را در نظر میگیرد. براساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی : ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تسلط وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند. این تعریف فقط شامل اموال غیرمنقول می شود: بنابراین اگر کسی به صورت عدوانی اموال منقول مانند: اتومبیل شخص دیگری را از تصرف او خارج کند، مشمول ماده مذکور نبوده و طرح دعوای رفع تصرف عدوانی مسموع نخواهد بود.

طبق قانون تصرف عدوانی به دو نوع حقوقی و کیفری تقسیم می شود. برای طرح دعوی رفع تصرف عدوانی احراز  سه رکن لازم است:

1) سبق تصرف خواهان ( سابقا ملک در ید خواهان بوده باشد)

2) لحوق تصرف خوانده ( در حال حاضر ملک در ید خوانده باشد)

3) عدوانی بودن تصرف خوانده ( تسلط فعلی خوانده بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح باشد)

دادخواست رفع تصرف عدوانی تحت چه شرایطی رسیدگی می شود؟

به طور کلی خواهان باید به دادگاه های عمومی مراجعه نماید. طبق ماده 12 آیین دادرسی مدنی نیز از نظر محلی دادگاهی را صالح می داند که مال در حوزه آن قرار گرفته است. حتی اگر خوانده در آن مکان اقامت نداشته باشد.

مجازات تصرف عدوانی

در موضوع تصرف عدوانی کیفری، طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی قاضی موظف است پس از طرح شکایت، برابر آئین دادرسی کیفری رسیدگی کند و علاوه بر مجازات مجرم که شامل یک ماه تا یک سال حبس است، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی حکم دهد. این ماده قانونی فقط درباره اموال غیر‌منقول است و اموال منقول را شامل نمی‌شود.

اما در پرونده حقوقی در صورت صدور حکم دادگاه، خوانده صرفا محکوم به رفع تصرف عدوانی و پرداخت خسارت وارده و حق‌الوکاله وکیل خواهد شد.

پیگیری قانونی

همانطور که میدانید، تصرف عدوانی از دو حیث قابل پیگیری است. طرح دعوای حقوقی و شکایت کیفری.

طرح دعوای حقوقی:

ابتدا مدعی باید از ارسال اظهارنامه به طرف مقابل، درخواست رفع ید را از نامبرده بخواهد و در صورت عدم انجام، با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، الزام طرف مقابل را به رفع تصرف عدوانی تقاضا کند. دادگاه مذکور با تشکیل جلسه و دعوت از طرفین برای رسیدگی، در صورت عدم رفع مشکل با توافق و با استعلاماتی که از اداره ثبت دریافت می‌کند و در نهایت با نبودن مشکلات حقوقی و قضایی مانند معارض برای ملک، حکم به رفع تصرف عدوانی و اعاده به وضعیت سابق را صادر می‌کند. البته این حکم دادگاه بدوی قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است که پس از قطعیت آن، توسط اجرای احکام دادگاه صادر کننده حکم قابل اجراست.‌

شکایت کیفری:

مراحل شکایت کیفری بدین صورت است که شاکی می‌تواند از طریق دادسرا، مبنی بر رفع تصرف عدوانی از طرف مقابل شکایت کند و دادسرا نیز با ارجاع پرونده به بازپرس یا دادیار، به موضوع رسیدگی می‌کند. بازپرس یا دادیار مربوطه در جریان رسیدگی، طرف شکایت را احضار و در صورت احراز احتمال وقوع جرم برای نامبرده قرارهای کفالت یا وثیقه (با توجه به اهمیت موضوع) صادر می‌کند. پرونده با صدور کیفر خواست به دادگاه کیفری ارجاع و دادگاه مربوطه وقت رسیدگی را تعیین و طرفین را احضار می‌کند. در صورت عدم حصول صلح و سازش بین طرفین و کامل بودن دلایل پرونده مبادرت به صدور حکم محکومیت علیه مشتکی عنه می‌نماید. لازم به ذکر است این حکم نیز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه استان است که پس از قطعیت، حکم صادره توسط اجرای احکام کیفری (دادسرای مربوطه) اجرا می‌شود.

مجازات تصرف عدوانی مجدد:

در صورتی که بعد از رفع ید توسط دادگاه، شخص دوباره اقدام به تسلط بر اموال غیرمنقول مورد نظر کند، نه تنها دوباره رفع تصرف خواهد شد بلکه به حبس از شش ماه تا دو سال نیز محکوم می‌شود. در این مواقع، دادگاه کاملا جدی عمل می کند.

نگارش: مریم حبیبی

افراز و تفکیک ملک

افراز در اصطلاح حقوقی، عبارت است از ( جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه) یا ( تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم ) بنابراین در افراز، وجود ( حالت اشاعه) شرط اساسی است.

بنابراین دعوای افراز عبارت است از دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم. در این دعوا، می بایست مالکیت متقاضیان احراز شود. همچنین افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.

تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارت است از تقسیم و  تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین، خواه ملک مشاع باشد ( متعلق به بیش از یک نفر) یا غیرمشاع ( متعلق به یک نفر) مثل تقسیم ملک 500 متری به قطعات 100 متری توسط مالک یا مالکین مشاع.

هدف از تفکیک، ثبت قطعات مجزا شده در اداره ثبت اسناد و املاک است که پس از تقاضا از دفترخانه اسناد رسمی و ارسال آن به اداره ثبت صورت میگیرد و شامل حدود مساحت قطعات جدا شده و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای آن قطعات می باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

  1. تفکیک شامل اموال غیرمشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن، سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت و منتشر است. ولی افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک آن است. مثلا فردی که مالک 10 سهم از یک زمین است پس از افراز، به میزان زمینی برابر 10 سهم از کل زمین به صورت مستقل به او داده می‌شود.
  2. تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک مفروز خود را با رعایت مقررات حاکم (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد جداسازی کند.
  3. تشریفات تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه صورت می پذیرد.
  4. 4. در افراز عموما رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورتمجلس تفکیکی صادر می شود.
  5. 5. در تفکیک سهم تمامی افراد جدا شده و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود و یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.
  6. در صورتی که به تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود رسیدگی به آن با دادگاه خواهد بود.

شیوه تفکیک یا افراز زمین

روش تفکیک زمین در شهرها بستگی به این دارد که اقدامات در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک درخواست شود یا در دادگاه.

با توجه به قانون  افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است خواه در دفتر املاک ثبت شده باشند یا خیر، رسیدگی به درخواست افراز با اداره ثبت محل است.

اگر بین مالکان مشاعی املاک گفته شده فرد محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه است، همچنین در مورد املاک مشابهی که موضوع دعوی تقسیم ترکه هستند، دادگاه صلاحیتدار به این موضوع رسیدگی می نماید.

پس در مورد افراز حسب مورد مرجع رسیدگی به درخواست یا اداره ثبت می باشد و یا دادگاه صلاحیتدار ولی در مورد تفکیک، چون موضوع صرفا اداری است به نظر می رسد جز در مواردی که طرفین تعهدی برای تفکیک ملک ننموده باشند، موضوع تفکیک و انجام آن، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد.

در حال حاضر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مجلس شورای اسلامی مهمترین قانون مربوط به تفکیک اراضی شهری است.

در این ماده قانونی در نهایت در ازای ارزش افزوده ناشی از تفکیک و افراز، درصدی از زمین یا بهای آن که از آن به عنوان قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین یاد می شود برای شهرداری در نظر گرفته شده است.

البته ضمن ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری به عنوان مهمترین قانون راجع به تفکیک و افراز زمین های شهری، به لزوم مراعات قوانین دیگری مانند قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی تصریح شده است که همه مراجع قانونی می بایست در موقع تفکیک و افراز مفاد آنها را لحاظ نمایند.

نقش شهرداری در تفکیک اراضی شهری

 شهرداری نهاد اداره کننده شهر بوده که بر اساس مصوبات مراجع قانونی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده پنج و شورای اسلامی شهر به اداره شهر می پردازد.

بنابر این در موضوع تفکیک و افراز در تهیه اسناد و نقشه های مهم شهری مانند طرح تفصیلی و طرح جامع شهر قرار دارد، شهرداری نقش تعیین کننده دارد.

نگارش: مریم حبیبی

سرمایه گذاری خارجی در ایران

سابقه سرمایه گذاری خارجی در کشور کم و بیش موازیِ وضعیت آن در جهان است. اولین اقدامات در این حوزه در ایران از اواخر سده نوزدهم با ورود پول به صنعت نفت و بهره برداری از شیلات در جستجوی منابع طبیعی، آغاز گردید. نوسانات و میزان سرمایه گذاری خارجی در عمل، بیشتر متأثر از محدودیتها و آزادی های ناشی از اوضاع و عوامل سیاسی و روند آن در جهان و رقابت قدرتهای بین المللی و صلاحدید افراد و حکومت ها است، درصورتیکه در اصل باید بر اساس اهداف اولیه اقتصادی و نیازهای اساسی کشور باشد.

شایان ذکر است که برای جذب سرمایه خارجی، محیط اقتصادی ِداخلی از اهمیت بالایی برخوردار است. لذا اصلاح قوانین تجارت، بانکها، گمرگ، بورس، نرخ ارز، قوانین قضایی و روابط خارجی، زمینه جذب بهتر سرمایه خارجی را فراهم می کند. البته طی سال های اخیر، اصلاح چند اهرم مهم در اقتصاد ایران به صورت همزمان در دستور کار قرار گرفته است. تک نرخی شدن ارز، اصلاح قانون مالیاتها، قوانین گمرکی، قانون کار و چند قانون مهم دیگر از جمله این اصلاحات می باشد. قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۸۱ به تصویب رسید؛ به علاوه ایران در آذر ماه سال 1382 به عضویت آژانس چند جانبه تضمین سرمایه گذاری خارجی میگا (MIGA) درآمده است. همه این موارد منجر به دید مثبت برخی کشورها نسبت به آوردن سرمایه به ایران شده است.

سرمایه خارجی

در قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی 1381، سرمایه خارجی بدین شکل تعریف شده است:

انواع سرمایه اعم از نقدی و یا غیرنقدی که توسط سرمایه گذار خارجی به کشور وارد می شود و شامل موارد زیر می گردد:

الف) وجوه نقدی که به صورت ارز قابل تبدیل، از طریق نظام بانکی و یا دیگر طرق انتقال وجوه که مورد تأیید بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران باشد، به کشور وارد شود،

ب) ماشین آلات و تجهیزات،

ج) ابزار و قطعات یدکی، قطعات منفصله و مواد اولیه، افزودنی و کمکی،

د) حق اختراع، دانش فنی، اسامی و علائم تجاری و خدمات تخصصی،

هـ) سود سهام قابل انتقال به سرمایه گذار خارجی،

و) سایر موارد مجاز با تصویب هیأت دولت.

سرمایه گذاری مستقیم خارجی

سرمایه‌گذاری خارجی به معنای جریان سرمایه از یک کشور به کشور دیگر و اعطای سهام مالکیت شرکت‌ها و سرمایه های کشور میزبان است. سرمایه‌گذاران خارجی با توجه به میزان دارایی خود، نقش تاثیرگذاری در مدیریت شرکت دارند. روند جدیدی به سمت جهانی شدن در جریان است که در آن شرکت‌ های چند ملیتی اقدام به سرمایه‌گذاری در کشورهای مختلف می نمایند. بنابراین به طور کلی سرمایه گذاری خارجی عبارت است از بکارگیری سرمایه خارجی در فعالیتهایی که ریسک برگشت سرمایه و منافع آن به عهده صاحب سرمایه باشد.

از نظر قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی 1381، سرمایه گذاری خارجی به معنی بکارگیری سرمایه خارجی در یک بنگاه اقتصادی جدید یا موجود پس از اخذ مجوز مربوطه است.

 در سرمایه گذاری مستقیم خارجی، صاحب سرمایه خارجی با حضور فیزیکی در محل هدف، مناسبات بلند مدت، نفع مستمر و قبول مسئولیت مالی، مستقیماً کنترل و اداره واحد در کشور میزبان را به دست دارد. سرمایه گذاری مستقیم خارجی، اثرات قابل توجهی بر متغیرهای کلان اقتصادی از جمله افزایش درآمد مالیاتی، نرخ تورم، نرخ رشد نقدینگی، نرخ ارز، افزایش رشد اقتصادی، افزایش سطح اشتغال، کاهش واردات و توسعه صادرات دارد.

 تعریف سرمایه گذارِ خارجی

سرمایه گذاران خارجی بر اساس حقوق بین الملل از برخی حقوق حمایتی خاص برخوردارند.  برخورداری از این حقوق مستلزم تحقق این امر است که اقدامات یا اموال یا ابزار آنها به عنوان «سرمایه گذاری خارجی» مورد شناسایی قرار گیرد. از این جهت تبیین این مفهوم اهمیت خاصی می یابد.

همچنین از نظر قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی 1381، سرمایه گذار خارجی عبارت است از شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی غیر ایرانی و یا ایرانی با استفاده از سرمایه ای با منشاء خارجی که مجوز موضوع ماده (۶) را اخذ نموده اند.

اهداف طرح های سرمایه گذاری خارجی

این طرحها بایستی ضمن ایجاد فرصتهای شغلی در ایران، حداقل یکی از اهداف زیر را نیز تامین کنند:

  • افزایش صادرات غیر نفتی جمهوری اسلامی ایران
  • تکمیل حلقه های زنجیره تولید کشور یا مجتمع های صنعتی و معدنی
  • اکتشاف و بهره برداری از منابع زیر زمینی
  • رونق بخشیدن به بازار رقابت، افزایش کیفیت کالا و خدمات و کاهش قیمتها در سرزمین جمهوری اسلامی ایران
  • توسعه سرمایه گذاری بخش شهرسازی و مسکن

نگارش:

زهرا ایزدی فر

حمایت از علامت تجاری (برند)؛ ثبت یا استفاده!

علامت تجاری یا برند یکی از مصادیق مهم مالکیت صنعتی است که اهمیت آن در تجارت غیرقابل انکار می-باشد. برند کارکردهای متعددی دارد که مهم‌ترین آن‌ها عبارت است از ایجاد تمایز برای کالاها و خدمات تاجران از یکدیگر. علاوه بر این دارای منافع متعددی برای تولیدکننده و مصرف کننده می‌باشد، از جمله: کاهش هزینه‌ی جست و جوی مشتری، تضمین مبدأ و کیفیت کالا ، حمایت از شهرت تجاری تاجران، بهبود نوآوری و حمایت از سرمایه گذاری. یکی از اسباب و کسب حق مالکیت بر علامت تجاری،  ثبت آن می‌باشد. در حقوق ایران اصل بر اختیاری بودن ثبت برند می‌باشد ، مگر اینکه از سوی دولت الزامی شناخته شده باشد. لذا با وجود مزایایی که ثبت علامت تجاری دارد، به علت الزامی نبودن آن، برخی از تاجران اقدام به ثبت برند خود نمی نمایند و بدون ثبت از آن استفاده می‌کنند. رونق تجارت و افزایش آمار و ارقام تجاری توجه دست اندرکاران تجارت و حقوقدانان را نسبت  به بحث برند جلب نموده است. از آن گذشته تنوع قوانین داخلی و بین‌المللی موجب می‌گردد تا پرداختن به شرایط حاکم بر ثبت برند حائز اهمیت گردد.

 قوانین علامت تجاری برای علائم تجاری ثبت شده بالاترین میزان حمایت را پیش بینی نموده‌اند، اما در مورد علائم ثبت نشده این حمایت بسیار کمتر می‌باشد و در قوانین برخی کشورها از جمله ایران، خلأها و کمبودهایی برای حمایت از این گونه علائم وجود دارد. به طور کلی برای حمایت از علائم ثبت نشده چهار روش وجود دارد که عبارتند از: حمایت از علائم مشهور در مقابل تضعیف شهرت آن، حمایت بر اساس حق تقدم مذکور در کنوانسیون پاریس، حق تقدم ناشی از سابقه‌ی استعمال مستمر و حمایت در مقابل عرضه کالا با علامت جعلی.

اما نکته اساسی در این نوشتار آن است که در حمایت از علامت تجاری یا همان برند، ثبت است که اهمیت دارد یا سابقه استعمال و استفاده از علامت تعیین کننده خواهد بود؟ به عبارت دیگر اگر شخصی از برندی عملا استفاده تجاری داشته باشد اما آن را به ثبت نرسانیده باشد، آیا قانون حقوقی برای وی در نظر می گیرد؟ آیا می تواند مانع از ثبت آن برند توسط سایرین شود؟ آیا می تواند مانع از استفاده بدون اجازه سایرین شود؟

طبق ماده 31 قانون ثبت اختراعات، طرح های صنعتی و علایم تجاری مصوب 1386 حق استفاده انحصاری از علامت متعلق به شخصی است که نخستین بار آن را ثبت نموده است و این قانون در خصوص مشروعیت سبق استفاده از برند صراحتی ندارد. قانونگذار در قانون مالکیت صنعتی سابق (1310) در ماده 20 خود صراحتا به سبق استفاده از علامت اشاره داشته اما در این قانون جای چنین مقرره ای خالی است که منشا اختلاف نظر ها  در دکترین و رویه قضایی نیز شده است. البته در ماده 125 آیین نامه اجرایی این قانون آمده است : (( هرگاه اعتراض معترض مبنی بر ادعای حق مالکیت نسبت به علامتی باشد که اظهارنامه آن تسلیم مرجع ثبت و آگهی شده است، در صورتی که علامت قبلاً به نام او ثبت نشده است، باید همزمان با اعتراض، برای علامت خود، مطابق قانون و این آیین‌نامه تقاضای ثبت کرده و حق ثبت اظهارنامه و علامت برحسب طبقات و تمام مخارج مربوط به آن را تأدیه نماید.)) بنابراین به نظر می رسد رویکرد قانون مبنی بر عدم شناسایی حق مکتسبه برای سابقه استعمال به نحوی تعدیل شده است. از سوی دیگر با وجود عدم تصریح قانون به شناسایی حق مکتسبه برای سابقه استعمال از علامت تجاری، با توجه به حکم ماده 62 قانون ثبت اختراعات ، طرح های صنعتی و علائم تجاری مصوب 1386، که معاهدات بین المللی مربوطه که ایران به آنها پیوسته است را مقدم بر قانون داخلی می داند، نقص قانون داخلی بدین ترتیب مرتفع شده و بند ب ماده 4 و بند 1-ب از ماده 6 خامس کنوانسیون پاریس بر قانون داخلی حاکم خواهد بود. مطابق این مواد از کنوانسیون پاریس سابقه استعمال از علامت تجاری به رسمیت شناخته شده و با اثبات سابقه استعمال از آن می توان علامت تجاری ثبت شده موخر را ابطال نمود.

لذا به نظر می رسد، هرچند در ماده 31 قانون علائم تجاری مصوب 1386، حق استعمال انحصاری علامت فقط  برای کسی شناخته شده است که آن را به ثبت رسانیده باشد، لیکن این موضوع باعث نمی شود که سایر حقوق کسب شده از جمله شهرت و ارزش مالی برند مورد حمایت و احترام نباشد.

البته ناگفته پیداست که آنچه می تواند برای مالک علامت اطمینان خاطر ایجاد کرده و ریسک های تجاری را تا حد امکان کاهش دهد، ثبت علامت تجاری می باشد. چراکه این اقدام، مالک را در وضعیت تقدم نسبت به سایرین قرار داده و اثبات خلاف آن و تغییر این وضعیت برای سایرین کار آسانی نخواهد بود. لذا ثبت علامت تجاری در آغاز فعالیت تجاری و پیش از هر اقدام دیگر پیشنهاد می گردد.

نگارش: حمید علیزاده، مریم حبیبی